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发布时间：2023-06-05 15:35:23 阅读量：
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对公司的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，证券依法发行后，公司经营与收益的变化，由公司自行负责。投资者自主判断公司的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因公司经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。
本募集说明书所述事项并不代表审批机关对于本次发行相关事项的实质性判断、确认、批准或注册，本募集说明书所述本次发行相关事项的生效和完成尚需取得上海证券交易所的审核同意意见及中国证监会注册批复文件。
公司特别提示投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本募集说明书正文内容，并特别关注以下重要事项。
公司本次向特定对象发行股票募集资金总额不超过 66,500.00万元（含本数）。
公司本次向特定对象发行股票的发行数量按照募集资金总额除以发行价格确定，如所得股份数不为整数的，对于不足一股的余股按照向下取整的原则处理；同时本次发行股票数量不超过 202,743,900股（含），不超过本次向特定对象发行股票前公司总股本的30%，最终发行数量上限以经中国证监会同意注册后实际发行股份数为准。在前述范围内，最终发行数量将由公司董事会根据公司股东大会的授权及中国证监会的相关规定、发行时的实际情况，与本次发行的保荐机构（主承销商）协商确定。若公司股票在定价基准日至发行日期间发生分红派息、资本公积转增股本等除权、除息事项，或者因股权激励、股权回购等事项导致公司总股本发生变化，则发行数量的上限将作相应调整。
董事会特别提醒投资者仔细阅读本募集说明书“第六节 本次向特定对象发行股票相关的风险”有关内容，注意投资风险。其中，特别提醒投资者应注意以下风险：
公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，对公司人才储备、运营管理、财务管理、市场开拓、内部控制等方面的综合管理能力提出了更高的要求。如果未来公司经营管理能力不能适应公司发展的需求，管理模式未能随着公司业务规模的扩大及时调整完善，将可能影响公司的效益水平和市场竞争力。
随着商业零售行业竞争不断加剧，行业内的全国性商业运营服务龙头企业依托品牌资源、商业运营能力等优势不断拓展市场份额，区域龙头企业面临的竞争压力持续增加。虽然公司管理的零售商业在福州、兰州等地区具有较强竞争力，但未来公司仍将面临现有竞争对手以及新进入市场者的竞争，可能面临市场竞争加剧的风险。
报告期各期，公司营业收入分别为 182,404.20万元、189,461.60万元及167,138.79万元，同比增长率分别为3.87%及-11.78%。2022年较2021年下降主要系公司商业零售业务受复杂多变的外部环境等因素冲击，各经营门店经历不同程度的闭店情形，对营业收入造成一定负面影响。如未来突发重大公共卫生事件，可能会对商业零售行业的景气度有不利影响，则公司业绩可能存在下滑的风险。
报告期内，公司主营业务毛利率分别为 43.75%、51.59%和 51.42%。未来若出现市场竞争持续加剧，行业环境和政策发生不利变化等情况，则发行人可能面临毛利率波动的风险。
截至2022年末，发行人的资产负债率为71.53%，流动比率为0.58倍，公司偿债能力指标处于同行业可比上市公司平均水平。截至 2022年末，发行人资产负债率（剔除预收款及合同负债）、净负债率分别为 70.35%和 129.37%，优于同行业可比公司平均水平，发行人现金短债比净负债率为 0.06，低于可比公司平均水平。因此，发行人存在一定的短期债偿压力，如未来发行人不能合理控制债务规模和匹配债务期限结构，维持合理必要的货币资金规模，将会对公司的进一步融资、偿债能力以及正常生产经营活动产生不利影响。
截至本募集说明书签署日，公司控股股东及其一致行动人持有上市公司股份数量为547,859,599股，占上市公司总股本的比例为62.98%，公司控股股东及其一致行动人累计质押的公司股份合计为 350,360,000股，占其持股数量比例为63.95%，占公司总股本的比例为 40.28%。若未来出现严重影响公司控股股东及其一致行动人、股票质押融资主体偿债能力的事项，或未来受宏观经济、经营业绩及市场环境等因素影响导致未到期质押股票出现平仓风险，且未能及时采取追加保证金、提前还款或补充质押等有效措施，可能会对公司控制权的稳定带来不利影响。
本次发行尚需上海证券交易所出具审核意见，并报中国证监会取得予以注册的决定，能否取得相关主管部门的注册批复，以及最终取得相关主管部门注册批复的时间存在不确定性。
八、本次发行符合“理性融资、合理确定融资规模”的依据 .................... 122
九、控股股东及其一致行动人关于特定期间不减持发行人股份的承诺 .... 122
三、本次募集资金使用计划对公司经营管理和财务状况的影响 ................ 129
一、本次发行完成后，上市公司的业务及资产的变动或整合计划 ............ 134
本次向特定对象发行、本次发行 指 福建东百集团股份有限公司2022年度向特定对象发行股票之行为
募集说明书、本募集说明书 指 福建东百集团股份有限公司2022年度向特定对象发行股票募集说明书（申报稿）
东百中心 指 公司的旗舰店，分为A馆、B馆、C馆，由福建东百集团股份有限公司经营管理
兰州中心 指 公司的旗舰店，兰州国际商贸中心项目商业部分，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司经营管理
嘉兴王店 指 报告期内，发行人通过嘉兴大恩供应链管理有限公司经营的仓储物流项目
北京亦庄 指 报告期内，发行人通过北京环博达物流有限公司经营的仓储物流项目
常熟经开南 指 报告期内，发行人通过常熟神州通供应链管理有限公司经营的仓储物流项目
常熟经开北 指 报告期内，发行人通过常熟榕通供应链管理有限公司经营的仓储物流项目
佛山乐平 指 报告期内，发行人通过佛山睿优仓储有限公司经营的仓储物流项目
天津宁河 指 报告期内，发行人通过天津兴建供应链管理有限公司经营的仓储物流项目
成都新津 指 报告期内，发行人通过成都欣嘉物流有限公司经营的仓 储物流项目
佛山芦苞 指 报告期内，发行人通过佛山睿信物流管理有限公司经营的仓储物流项目
福安东百广场项目 指 福安市东百城市综合体项目，由公司全资子公司福安市东百置业有限公司开发建设及经营管理
福清东百利桥项目 指 福清东百利桥历史文化街区项目，由公司全资子公司福清东百置业有限公司开发建设
兰州国际商贸中心项目 指 兰州国际商贸中心项目，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司开发建设及经营管理
新加坡天净 指 天净（新加坡）新材料科技有限公司，系发行人收购的设立在新加坡的公司
定价基准日 指 发行人第十届董事会第二十三次会议决议公告日，即2022年12月6日
《证券期货法律适用意见18号》 指 《第九条、第十条、第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证券期货法律适用意见第18号》
《附生效条件的股份认购协议》 指 《福建东百集团股份有限公司与福建丰琪投资有限公司关于福建东百集团股份有限公司非公开发行股票之附生效条件的股份认购协议》
补充协议 指 《福建东百集团股份有限公司与福建丰琪投资有限公司 关于福建东百集团股份有限公司非公开发行股票之附生效条件的股份认购协议之补充协议》
高标仓/高标库 指 库内净高大于9米且周转场地在25米以上的，带有卸货平台和消防喷淋的仓储建筑
注：本募集说明书除特别说明外所有数值保留 2位小数，若出现总数和各分项数值之和尾数不符的情况，为四舍五入原因造成。
发行人的经营范围：一般项目：金银制品销售；珠宝首饰零售；五金产品零售；服装服饰零售；化妆品零售；体育用品及器材零售；鞋帽零售；日用家电零售；乐器零售；文具用品零售；专用化学产品销售（不含危险化学品）；家具零配件销售；服装辅料销售；家具销售；食品销售（仅销售预包装食品）；保健食品（预包装）销售；日用百货销售；针纺织品销售；仪器仪表销售；电子产品销售；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；建筑材料销售；眼镜销售（不含隐形眼镜）；玩具、动漫及游艺用品销售；信息技术咨询服务；物业管理；住房租赁；柜台、摊位出租；文艺创作；图文设计制作；广告设计、代理；广告发布。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项目：食品销售；房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。
截至2022年12月31日，发行人前十大股东持股数量、比例及质押情况见下表：
股东名称 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 持有无限售条件的股份数量 质押股份数量
截至本募集说明书签署日，发行人总股本为869,846,246股，福建丰琪投资有限公司直接持有公司 463,611,503股，占总股本的53.30%，为公司控股股东。
截至本募集说明书签署日，公司控股股东丰琪投资及其一致行动人施章峰持有公司股份的质押情况如下：
序号 质权人 出质人 质押股数（万股） 占公司总股本比例 质押初始日 质押到期日 质押用途 是否为限售股
1 中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司 丰琪投资 562 0.65% 2021年2月3日 2024年2月5日 主要为控股股东及其一致行动人关联企业融资提供质押担保 否
施文义先生通过直接持有丰琪投资 100%股权以间接控制公司 53.30%的股份，系公司实际控制人。施章峰先生为施文义先生之子，直接持有公司 7.22%股权，施霞女士为施文义先生之女，直接持有公司 2.46%股权，系丰琪投资一致行动人。丰琪投资及其一致行动人施章峰先生、施霞女士合计持有公司62.98%的股份。
发行人是一家专注于现代生活消费领域和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》分类，发行人商业零售业务所属行业为“F52零售业”，仓储物流业务所属行业为“G59仓储业”，符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理等法律、行政法规规定，不涉及产能过剩行业，限制类、淘汰类行业及高耗能高排放行业。
商业零售行业采取国家宏观调控和行业自律相结合的监管模式。国家发改委、商务部及下属各级商务主管部门负责制定相关产业政策及发展规划，推动产业结构调整，整顿和规范流通市场秩序，引导商业零售行业的规范发展。国家质量监督检验检疫总局及其下属国家标准化管理委员会负责建立行业国家标准。商务部、卫计委、新闻出版广电总局等部委依据相关法律法规对特殊商品的零售流通建立行政许可或备案管理制度。中国商业联合会、中国百货商业协会、中国连锁经营协会等全国性行业组织，主要承担行业自律、沟通、协调、监督以及保护企业合法权益等职能。
2004年8月5日，国家发改委、商务部等九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，取消了针对物流行业的行政性审批，建立了由国家发改委牵头，商务部等有关部门和协会参加的全国现代物流工作协调机制，成员由国家发改委、商务部、铁道部、交通部、工业和信息化部、中国民用航空总局、公安部、财政部、工商总局、税务总局、海关总署、国家质检总局、国家标准委等部门及有关协会组成，主要职能是提出现代物流发展政策、协调全国现代物流发展规划、研究解决发展中的重大问题，组织推动现代物流业发展等。
仓储物流行业的主要全国性行业组织为中国物流与采购联合会。中国物流与采购联合会是由我国境内从事物流、采购分销与生产资料流通以及相关业务的法人、非法人机构和个人组成的全国性行业组织，其主要任务是推动中国物流业的发展，推动政府与企业采购事业的发展，推动生产资料流通领域的改革与发展。此外，中国物流与采购联合会具有开展行业自律、制定行规行约的职能，经政府部门批准或授权委托开展行业统计工作。
《关于加快推进商贸物流标准化工作的意见》 国家标准化管理委员会、商务部 2014年
《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》 国家发改委等23部委 2020年
《财政部税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》 财政部、国家税务总局 2020年
《仓储从业人员职业资质》GB/T 21070-2007） 2007 该标准由全国物流标准化技术委员会提出并归口。该标准规定了仓储管理员、仓储经理等仓储从业人员的职业资质条件，对行业人员的从业资质进行了规范，适用于专业仓储、物流企业等相关行业参与方，生产与流通企业的仓储部门也可参照使用。
《仓储服务质量要求》（GB/T 21071-2007） 2008 该标准对仓储服务的基本质量要求及其评价指标进行了规定，适用于专业仓储、物流企业，生产与销售企业的内部仓储服务可参照执行。
《网络零售仓储作业规范与评价》 （SB/T 11068-2013） 2014 标准由商务部提出并归口，中国仓储业协会组织起草，对网络零售仓储作业的基本要求、管理方针、基本流程、基本规范、评价与改进进行了规定，适用于网络零售商的自建仓储体系以及为网络零售商提供仓储服务的第三方仓储作业。
《通用仓库及库区规划设计参数》 （GB/T 28581-2021） 2021 标准规定了通用仓库及库区规划设计中对库区的布局规划、仓库设计、相关设施设备、库区标志及标线、信息化规划以及绿色仓库方面的设计要求和标准。
《通用仓库等级》（GB/T 21072-2021） 2021 标准规定了通用仓库基本要求和等级划分。
商业零售业与居民生活密切相关，是国民经济中的重要行业之一，也是我国第三产业中市场化程度较高的行业。近年来，随着国内居民收入和消费水平的逐年提高，行业总体保持了持续增长的态势。
2010年以来，国内宏观经济延续了总体平稳的发展态势，消费对国民经济的拉动效应进一步显现。长期来看，随着我国人口的增长，城市化进程的推进，居民收入以及消费需求的不断提升，国内消费市场容量存在不断扩大的空间，零售行业具备持续增长的潜力。
总体来看，在当前宏观环境下，随着国内经济结构性转型调整，经济发展对消费的依赖度有望不断提升。在我国人口持续增长，城市化进程不断推进，居民收入逐步提高，以及消费者对商品及服务多样化、差异化需求的提升等背景下，国内消费市场容量存在不断扩大的空间。但同时，全球突发重大公共卫生事件、国内经济结构调整、新旧动能转换过程带来的阶段性压力，以及中美贸易摩擦等外部因素引发的压力，也或对国内消费市场发展带来一定不确定因素。
近年来，互联网经济的飞速发展使得传统零售的部分市场份额正在被线年，网上商品和服务零售额占社会消费品零售总额的比例由15.51%上升到 31.36%。网上商品和服务零售额增速也同样远高于社会消费品零售总额增速。
目前，线下销售仍占据百货零售行业超过70%的市场份额，系行业的重要组成部分。但从长期看，传统零售业转型势必成为各大百货零售企业需要考虑的方向。
传统百货业态不仅受到电子商务的强势冲击，还面临多业态竞争的加剧，以及人力、租金等经营成本的攀升。此外，随着消费水平的提高，消费者的购物习惯正在发生改变，更倾向于多元化的购物体验。在此背景下，百货企业引入时尚品牌旗舰店、进行商场扩容改造、增加商场体验性元素等，为消费者营造类似于购物中心的消费体验，集合更加丰富的业态和功能，以满足消费者的各项需求。
电子商务、移动互联等技术的大规模应用已经越来越深刻地影响消费群体的生活方式。在此背景下，网络购物近年来在我国发展迅猛，实体零售商尤其是传统百货受到了强烈冲击，越来越多的百货企业开始关注并试水网上平台建设。与此同时，消费增速放缓，线上流量见顶，线下渠道重新受到品牌重视。线下渠道重新思考实体门店与线上销售关系，利用数字化打通线上线下渠道，能够全方位满足消费者购物需求，尤其是在同城零售、私域运营等方面的显著改善，大大提高了线下渠道的竞争能力，线上线下融合更加普遍。
商业零售将逐渐发展成为数智化引领的行业。行业参与者需要拥抱技术，通过数字化营销与数据化运营带来效率提升。深化会员数字化、商品数字化、导购数字化建设，通过线上线下融合发展，全时全域深度运营，扩大服务区域及时段，提升价值；同时从商场选址、动线设计、空间设计等方面，发掘品牌潜能、赋能商户经营；从顾客画像、消费行为、会员结构等方面，匹配并深入挖掘用户需求，提升顾客转化率、复购率，从而为商户和消费者创造价值。
得益于内需拉动及电子商务的蓬勃发展，近年来我国仓储物流行业需求持续增长。一般而言，因产品品类更多、库存水平更高等原因，电商公司使用的仓储物流空间比实体零售商更多。我国拥有超过 10.32亿互联网用户，是全球最大且增长最快的电商市场，伴随线上零售的渗透率不断提升，以及电商供应链由地区配送向最后一公里交付扩展，各阶段均蕴含着大量的仓储物流基础设施租用需求。
近年来我国仓储物流需求持续高速增长，2022年全国社会物流总额达到347.60万亿元。我国社会物流总费用达到17.80万亿元。
我国仓储物流设施库存总量大，但人均面积较低。从总量上看，中国仓储物流设施总面积约10亿平方米，低于美国，但高于日本、德国和澳大利亚等国；从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施面积不及 1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右。
普通仓储物流由于经营粗放，集约化程度低，劳动密集性强，园区环境较复杂，升级改造难度大等原因，较难满足使用方的需求。由于行业历史发展较短，目前中国高标仓在仓储总量中的比例不足7%，低于一般发达国家水平，但也意味着未来提升空间较大，在过去的几年内一直处于供不应求的状态。
目前我国高标仓主要客群以消费企业、高端制造业和第三方物流为主。由于目前我国电商份额正在快速扩张、传统零售行业集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造业向高端化升级，预计未来国内高标仓需求持续扩大。许多零售商、供货商以及电商群体积极寻求现代化仓储物流基础设施，以应对因订单激增及运输受阻而产生的供应链挑战，这也成为高标仓需求增长的一大契机。
自2008年后全球经济恢复，中国物流高标仓市场不断被国内外投资机构和开发商所看好。同时，国内电商快递崛起和国内市场消费快速增长，使得目前高标仓的增速不能够满足我国商品零售业、制造业持续增长的需求，供需矛盾下空置率持续下降、租金持续提升，带动物流高标仓市场持续向好发展。
我国零售行业市场化程度高，在国民经济中占有重要地位。得益于国内经济的不断发展、庞大的人口基数、国民收入的持续增长以及城市化推进带来的消费需求的提升，我国零售行业多年来总体保持着持续增长的发展态势。2021年，宏观经济逐季改善，中国在全球主要经济体中唯一实现经济正增长，我国国内生产总值 114.37万亿元，按不变价格计算，比上年增长 8.1%。2021年消费支出对经济增长的贡献率达65.4%，拉动GDP增长 5.3个百分点，消费仍是经济稳定运行的压舱石。因此，扩大内需，增加消费，是拉动经济增长最为有效的方式。
从国内需求方面来看，我国人口基数大，为零售行业提供了大量的消费人口。根据第七次全国人口普查，全国大陆总人口 14.12亿人；其中常住人口城镇化率达到63.89%，与2010年相比上升14.21个百分点。消费人口的持续增长为零售行业需求奠定了坚实的基础。同时，自2001年国内人均GDP首次超过1,000美元之后，我国开始步入消费升级阶段，由生存型消费向发展型和享受型消费过渡。近年来，随着国内经济的持续增长，国内居民人均可支配收入水平不断提高。2021年，全国居民人均可支配收入 35,128元，比上年名义增长9.1%，扣除价格因素影响后，实际增长8.1%。同年，全国居民人均消费支出24,100元，比上年增长13.6%；扣除价格因素，实际增长12.6%。国内居民收入水平的持续提高仍是推动消费支出恢复增长的源动力，居民消费升级趋势明确。
伴随人均GDP和可支配收入的增长，消费结构发生重大变化，居民逐渐由物质性、基础性消费向精神性、发展性消费转变，服务比产品更受青睐，品质消费占比不断提升。整体看来，居民的消费升级将为消费行业带来复苏机会。
我国城市化进程逐步加快为消费市场的拓展提供了动力和空间。城镇化率的提升，城市形态的不断变化，为零售业多元化业态发展提供了机遇，使得各种实体零售业态（包括百货店、购物中心、奥特莱斯、超市卖场、便利店等）以及线上零售能获得更广阔发展空间，以满足国内居民日益多样化、个性化、专业化的消费需求。
电子商务对传统专业市场、百货业、零售业构成了巨大冲击，电子商务面向的客户群体更广阔，不受时间空间限制，可以为消费者提供更多样化的选择，消费者通过网络买到想要的商品，所需购物时间与精力大为减少，这都是传统商业零售企业难以企及的优势。
我国百货业发展历程较短，且主要通过借鉴发达国家的运营经验实现快速发展，其自身对消费者消费能力、消费习惯等方面的针对性研究仍处于初期阶段，导致百货业经营同质化现象明显，具体表现为商业布局相近、业态组合雷同、产品品牌单一等，加剧了百货企业间的竞争。
中国消费市场的蓬勃发展，依然是驱动仓储物流行业发展的基础因素。中国中产阶级的日益壮大和消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代仓储物流和配送需求的持续增长。国家“十四五”规划的目标为到2035年实现综合国力大幅跃升，经济总量和人均收入迈上新的大台阶，居民人均可支配收入的增长将持续带动消费规模稳步扩大。
城镇化和城市群一体化的趋势将加速零售热点地区仓储物流需求的增长。国家“十四五”规划再次将以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点，增强经济和人口承载能力，带动全国经济效率整体提升。以中心城市为引领，提升城市群功能，形成高质量发展的重要区域，提高中心城市综合承载能力和资源优化配置能力。根据“十四五”规划的指导，城市群的辐射带动作用将在一线城市土地资源稀缺的情况下，继续促进我国仓储物流行业蓬勃发展。与此同时，对交通基础设施（尤其是高速公路）的大规模投资亦为城市群奠定了更为有效的配送基础，核心城市土地资源的稀缺性导致需求外溢，核心城市周边的卫星城成为新增区域配送中心的理想选址。
2020年，国家发展改革委、中国证监会、上海证券交易所以及深圳证券交易所发布了一系列 REITs相关政策，REITs政策推出拓展了仓储物流行业融资渠道，高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、和归属性强等特点，符合 REITs的优质资产要求，通过REITs实现权益份额公开上市交易后，能够盘活存量资产，形成投资良性循环。并且在REITs架构下，形成较活跃的二级市场，资本市场的价格发现功能就会被挖掘，可以根据资产的内在价值通过市场交易形成相对合理的定价，从而引导资源的有效配置。
2022年，证监会、沪深交易所以及地方政府推出一系列政策，支持民营企业发行基础设施公募REITs，公募REITs进一步扩围，整体收益表现较好，截至2022年12月31日，2只仓储物流公募REITs上市以来涨幅皆超30%，居国内已上市REITs涨幅前列。公募REITs政策不断完善，将推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，增强资本市场服务实体经济效果。
2014年9月实施，2019年7月修订的《节约集约利用土地规定》，专门就土地节约集约利用进行规范和引导。一线城市及沿海发达地区为配合产业结构升级调整，仓储物流用地供应持续收紧。北京、深圳、上海等地出台工业用地出让弹性年限的试点制度，将工业用地使用年限缩短或实行租让结合等方式出让土地。这对于签长约、资产重的仓储物流企业而言，在固定资产折旧、到期资产评估、客户延续性等方面都会产生一定负面影响。
与此同时，面对发达地区旺盛的市场需求，新增仓储物流用地的紧俏，导致供求失衡的现象，存量项目土地资源的稀缺性更加突出，加剧了租金上涨和资产增值的预期。
仓储物流行业越来越显著地受到技术因素的驱动和影响。我国仓储物流行业从诞生至今，已经历了诸多变化，其背后的主要推动因素为：国民经济的持续增长、数字科技的颠覆影响以及客户更高的物流需求。新零售所带来的“最后一公里”即时配送，加快了物流运营模式的快速重整，而如何运营数字技术，提升供应链的反应速度，是各仓储物流行业参与者所需面对的行业共性问题。能否通过数字科技提供供应链一体化解决方案，提升物流整体效率，满足行业多样化需求，是各仓储物流参与者的新考验。
零售行业区域经营的特点较为显著，主要原因在于以下三点：一是零售商依靠多年经营积累了一定的品牌知名度，区域经营可以充分利用消费者的认知和品牌依赖，减少宣传费用，也便于利用本地成熟的销售网络，高效调配资源，发挥协同效应；二是在本地多年经营的零售企业对当地的经营环境、消费习惯和竞争对手更加了解，在市场变化时能够快速适应并做出调整，在区域扩张时能够降低物业选址和经营风险，获取优质的商业物业形成一定的进入壁垒；三是零售商品的生产商多采用区域代理模式，全国统一采购较难实现，而区域采购便于充分发挥规模效应，降低采购和物流成本。
零售行业的景气程度会受到宏观经济的影响，宏观经济的好坏会反映在GDP、居民收入水平等多方面指标，并影响居民消费水平，因此会存在一定的周期性。但是零售行业在产业链中处于终端核心地位，对供应商成本的议价能力总体较强。在消费领域，零售行业销售的大部分商品属于关系到国计民生的生活必需品，价格需求弹性较小。零售行业在宏观经济景气时期可以较好地分享经济增长，在经济调整的过程中具备一定的防御性，可以较好地抵御宏观经济变化对市场带来的冲击。
零售行业受到一定的季节性影响。一方面，每年春节、国庆节等节假日期间，零售企业营业额较平时大幅增长，零售商通过促销和宣传等一系列营销活动提高销售；另一方面部分产品本身具备季节性，如服装鞋帽、空调电风扇等家用电器、粽子月饼等节日食品。零售企业根据节假日和产品的销售周期合理安排存货，保证商品的及时供应。
优质的商圈具有不可复制性、覆盖范围广、辐射面积大、商业氛围浓、消费能力强、交通便利等特点，对于百货商场的经营发展非常重要，因此稀缺性特征明显。随着我国消费服务业的不断发展，目前各城市的核心商圈大多已被现有零售商占据，并已形成一定的区位优势与品牌影响力。因此，行业新进入者在商圈选址、商圈环境运营与培育方面面临更多的投入与风险。
知名的百货商场品牌对消费者具有较大吸引力，能够增强消费者的认同感并易形成消费偏好与惯性。商场运营商在卓越的经营管理基础上，通过制定合理的品牌战略、维护和发展品牌形象，较易维持并提高其市场占有率、利润率和顾客忠诚度。而对于市场新进入者而言，新品牌的建设则需经历较长时间的培育与经营。
商业零售行业为资金密集型行业，各个商场需进行经营场所、店面装修、物流系统和信息系统等方面的初始投资，还需保有大规模的流动资金，资金需求量巨大。同时，商场在规划、营销、运营、招商等方面具有明显的规模经济效应，发展过程中需快速增加经营网点、扩大经营规模，对新进入者提出了较高的资金投入要求。
仓储物流行业具有较强的区域性，宏观层面上，东部及区域中心城市的经济较为发达、交通更加便利，仓储物流行业发展水平较高，竞争也更加激烈，而中西部地区基础设施建设相对比较落后，仓储物流行业发展较为缓慢。区域层面上，从区域存量来看，截至2021年末，我国四分之三的高标仓存量分布在华东、华北及华南区域。华东区域高标仓存量最高，占比约44%；其次是华北区域，占比约14%。
从租金水平来看，高标仓市场的租金水平呈现出区域分化特征。按照租金水平的分布，从高至低依次为：一线城市、核心物流枢纽卫星城及主要的二线城市。一线城市持续的供需矛盾将使租金有望持续保持高位，而核心物流枢纽卫星城市租金高于二线城市，主要在于其可承接一线城市的外溢需求。
作为生产与消费的中间环节，物流服务行业与宏观经济周期密切关联，也会随着经济周期出现一定的波动。
根据中国物流与采购联合会统计的中国物流景气指数，我国物流经济指数呈现出一定的周期性。总体而言，物流景气指数围绕54%的平均中枢上下波动；但每年呈现出不同的季节特征，在2016年之前，物流景气指数的高点多出现在当年的3至4月份，即一季度末和二季度初，全年呈现“前高后低”的特征；在2016年以后，随着电商“双十一”活动成交量的不断攀升，物流景气指数则开始呈现出“双高”的特征，除上半年的景气度高点外，新增 10-12月份的物流景气指数高点。
仓储物流作为物流服务行业的基础设施，其景气程度也受到物流行业经济的影响。通过对比中国仓储指数和物流景气指数，可以发现两者走势趋同，且订单景气指数领先于仓储指数。
从上图可见，一方面，我国仓储物流行业受到整体宏观经济的影响，物流行业新订单以及仓储物流景气度等均存在季节性波动的规律，但波动不显著；另一方面，仓储物流的底层资产具有基础设施的属性，其长期租约可有效熨平季节性因素影响，使得仓储物流行业的周期性波动相比物流行业而言更小。
仓储物流项目在选址上需要综合考虑诸多因素，包括交通运输条件、用地规划指标、主要客户分布情况、当地政策法规、周边附属配套设施等。理想位置的仓储物流项目，可以帮助用户降低运输成本，缩短配送时间，便于运营管理，显著提高仓库使用的效率，因此在租赁上具备更好的议价能力。同时，土地资源具有稀缺性，在京津冀、长三角、大湾区等经济发达地区，物流用地的市场供应相对有限。头部企业早期利用先发优势，以较低成本占据了大量优质的仓储物流用地资源。后进企业往往只能通过二手地或成熟项目的并购进入一线市场，需要付出较高的资金代价。
仓储物流行业是典型的资金密集型行业。在前期的征地和开发建设阶段往往需要在短时间内投入大量资金，仓储设施建设完毕后往往还需要一定的培育期才能实现较高的出租率，且后续收入来源主要为客户的租金，资金回收期较长。上述行业特点对于新进入者提出的较高资金要求，构成了仓储物流行业的资金壁垒。
仓储物流业务各个流程开展的效率和质量对仓储物流企业的发展均有重要影响。为保证旗下物业的出租率，并同时确保业务高效率、低成本的运营，仓储物流企业需要经过长期的业务探索，才能达到精细化管理标准。对行业新进入者而言，在选址规划、土地获取、网络布局、运能管理、流程控制等方面均存在较高的管理壁垒。
进入行业较早、规模较大的仓储物流企业在长期的市场拓展过程中，可以通过长期为客户提供优质的高性价比的服务提高顾客忠诚度及消费粘性，并打造出为市场认可的品牌，逐渐形成其持续发展的稳固根基和核心竞争力。企业的品牌培养需要长时间的持续投入和改进，也是行业内领先企业能够形成差异化竞争优势的根源所在。后进入者面临品牌及客户资源的壁垒。
随着网络购物等新兴业态的崛起，同时房屋租金、人力成本等经营成本又逐年提升，传统百货零售渠道间的竞争激烈程度更为升级。与其他成熟行业相比，当前我国商业零售行业的市场集中度较低，区域性特征较为明显，各区域市场均存在地域龙头，而全国性的龙头企业相对较少。
目前，国内百货零售企业众多，除发行人外，在沪深两地上市的企业有中央商场、新华百货、友好集团、茂业商业、重庆百货、王府井、大商股份、天虹股份、广百股份、银座股份、合肥百货、徐家汇、百大集团、南京新百等；在中国香港上市的有百盛集团、新世界百货、金鹰商贸、茂业国际、银泰百货、佳华百货控股等；另外还有伊势丹、伊藤洋华堂、远东百货、崇光百货等。
公司业务集中于福建与甘肃市场。根据《2022年福建省国民经济和社会发展统计公报》，全年实现地区生产总值53,109.85亿元，比上年增长4.7%，全年社会消费品零售总额 21,050.12亿元，比上年增长3.3%。按经营地统计，城镇消费品零售额18,290 .71亿元，增长3.6%；乡村消费品零售额2,759.41亿元，增长1.8%。按消费类型统计，商品零售额19,189.04亿元，增长3.4%。全年居民人均可支配收入 43,118元，比上年增长 6.0%，扣除价格因素，实际增长4.1%。根据《2022年甘肃省国民经济和社会发展统计公报》，全年全省地区生产总值突破万亿，达到 11,201.60亿元，按不变价格计算，比上年增长 4.5%。2022年，福建省常住人口城镇化率达到70.11%，高于全国平均5个百分点。福建地区经济的快速增长和城镇化率的稳步提升以及甘肃地区消费市场的快速增长将进一步刺激零售行业的发展，促进消费市场繁荣。
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心与三坊七巷的两大地标进行合作尝试，双重流量结合，发挥自身最大优势，做大影响力，兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
得益于良好的市场前景和可观的投资回报率，目前我国仓储物流行业的参与者众多，竞争格局复杂，传统仓储物流建设方、房地产商和金融机构争相进入该市场。目前市场主流高标仓的开发主体分为：外资仓储物流建设方、内资仓储物流建设方、传统房地产建设方、金融机构和电商企业。其中，外资仓储物流建设方市场占比约为50%，内资仓储物流建设方紧随其后，市场占比接近20%，传统建设方占比接近10%。
外资仓储物流 最早在中国开展高标准仓储物流设施的企业，通过基金运作模式奠定了“仓储物流”的概念 安博、丰树、嘉民、乐歌、普洛斯、维龙等
内资仓储物流建设方 受外资建设方影响开始介入仓储物流开发，其中宇培、易商、第一产业集团带有一定外资属性 宝湾、易商、宇培、深国际、外高桥、新宜、第一产业集团、北京建设、临港、宝供、新地、百利威、南方物流、东百、广百物流、顺丰、盐田港、海航等
传统房地产建设方 传统房地产建设方在国内地产行业进入“白银时代”后开始谋求转型寻找新的利润增长点 万纬、富力、招商局、华润、保利等
金融机构 仓储物流的商业模式适宜于开展金融层面的运作，因此吸引到了金融类企业参与竞争 平安不动产、光大安石、DLJ、星泓信泰、领盛（LaSalle）等
电商企业 基于其战略规划和资源合理利用的考虑，同时提升其自身在节点城市和全国市场渗透，电商积极自建布局其物流网络 京东、菜鸟、苏宁、国美等
国内仓储物流高标仓市场自2003年起步，至2007年期间，外资背景的仓储物流建设方凭借先发优势、专业运营和资本运作能力，快速实现规模扩张。2008年至 2013年，国内消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代仓储物流和配送需求的高速增长，宇培、易商、宝湾等国内建设方迅速崛起，嘉明、安博等外资建设方也加快中国仓储物流市场的投资速度。2014年以后，以万科、平安为代表的传统房地产建设方、金融投资机构开始涉足这一领域。与此同时，以菜鸟、京东及苏宁为代表的电商企业也在产业需求的驱动下，不断开拓自建仓的开发建设，从高标仓的租户逐渐变为拥有建设运营、租赁及资本运作多重身份的参与者。国内高标仓形成了百舸争流的市场格局。
截至2021年末，全国66个主要城市高标仓存量共计9,280万平方米。高标仓存量按面积占比情况如下：
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。
东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东双赢彩票、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、京津冀、长三角及中西部枢纽型节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。2018年，公司与全球最大上市投资管理公司美国黑石集团达成战略合作，2022年公司与亚洲市值最大的房地产投资信托基金（REITs）领展房产基金达成合作。截至本募集说明书签署日，公司已与美国黑石集团完成 4个物流项目的合作；与领展房产基金完成 3个物流项目的合作。公司项目品质及团队能力得到知名基金的认可，也获得了新项目滚动开发的资金。
公司商业多业态不断升级，涵盖百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。在“品质商业”经营的基础上，全面推进“轻资产”发展战略，围绕福州和兰州两大拓展核心战区，向周边地区辐射。同时，聚焦内容端提升，通过与外部平台公司共同探索异业合作，保持商业活力，开拓创新业务发展机会。
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。
公司基于多年积累的东百商业大数据，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，分析顾客画像、流动轨迹、消费行为双赢彩票、会员结构，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
公司数字化技术持续提升，加速渗透，自主研发的东百智惠服务中心正式上线，逐步实现集团会员一体化运营，从“平台电商时代”迭代升级至“会员智数时代”，从智慧零售向智惠服务转型。另外，公司持续与外部平台数据对接，实现资源互通，更好的满足会员各类需求。
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心与三坊七巷的两大地标进行合作尝试，双重流量结合，发挥自身最大优势，做大影响力，兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、京津冀、长三角及中西部枢纽型节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程专业高效。管理团队的专业优势将奠定公司未来发展的基础。
公司商业零售业务目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等。
其中，百货业态以商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
购物中心业态是由多业态、多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。融合社交、商业、休闲、娱乐等多重属性，构建沉浸式公共空间，经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
文商旅综合体是结合商业与文旅的新一代综合体。目前，公司正在运营福清利桥古街项目，创新融合了“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，致力成为国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区。
线上业务是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
东百集团是福建省的商业龙头企业，具备完善且覆盖不同层面的商业项目。截至2022年末，公司百货实际经营建筑面积共有20.61万平方米，购物中心及文商旅综合体公司实际经营建筑面积共有59.83万平方米，VIP会员总量超318万人。
公司现有 9个门店，分别为东百中心、东百爱琴海店、东百元洪城店、东百城群升店、兰州中心、东百城永嘉天地店、东百城福安店、东百运动生活城及东百利桥古街。其中东百中心包括东百中心A馆、B馆、C馆，形成了三馆整体联动模式，成为福州市地标性的大型城市综合体，显著的区位优势成为公司销售业绩增长的有力支撑，同时，公司通过建设兰州国际商贸中心和福安城市综合体等自建方式完善连锁百货网点布局，增加物业自持比例，增强公司经营的抗风险能力。
东百中心A馆，建筑面积约 7.1万平方米，是东百集团的主力门店。以经营流行时尚品牌为主，国际化妆品、珠宝首饰、男女服装、女鞋等门类是主力经营品类，拥有强势的市场地位。
东百中心B馆，建筑面积约 4.2万平方米，以经营中高档精品百货、奢侈品为主，目标客群主要为有较高消费能力、追求品牌消费的成功、时尚人士。
东百中心C馆，租赁建筑面积约 4.6万平方米，包括地面四栋民国风建筑和地下两层商业街，定位为时尚精品街区，以“现代时尚+文化艺术+趣味潮玩”为标签，集结了诸多国内标杆性潮流品牌店，包括 AirJordan、喜茶、奈雪的茶、优衣库、FILA全球旗舰店、华为“未来潮玩店”、星巴克臻选店等，其中23家为首进福建的品牌。
东百爱琴海店，租赁建筑面积约 4.6万平方米，引入国内外知名珠宝、国际化妆品、女装，并辅以休闲、娱乐、餐饮等多元化业态，打造集精致时尚购物、多元化配套为一体的综合性购物百货，满足家庭一站式需求。
东百元洪城，租赁建筑面积约 8.1万平方米，集吃喝玩乐购为一体的购物中心，将潮流美食、休闲娱乐、聚会遛娃一站式集齐，在助力“闽江中心”同时，以特色消费品牌培育、重点片区业态提升为经营理念，持续提升富有福州特色的商业业态和消费场景，探索美好生活消费新方式，打造符合时代和消费者需求的精品商业中心。
东百城群升店，租赁建筑面积约 3.3万平方米，主要经营餐饮、教育培训、服饰类等主力店。
兰州中心，建筑面积 20.7万平方米，集零售、餐饮、娱乐、金融、商务、旅游、文化休闲等元素为一体，整体设计充分融合丝绸之路文化内涵，通过开放性空间和充满立体感的退台式空中花园，结合整体设计动线，完美实现俯瞰即可观“丝绸之路飞天”的全景，匠心独运铸造丝绸之路文化主题的生态休闲空间。
东百城永嘉天地店，租赁建筑面积 4.8万平方米，致力于打造成服务大学校园与周边社区的时尚化购物中心。项目集合时尚百货、永辉超市、迪卡侬、星巴克、春天影城等主力店，定位为娱乐、生活“补给站”，打造新兴零售、童真趣玩、珍馐美味、人文艺术、潮流科技五大消费场景。
东百城福安店，建筑面积 7.1万平方米，致力于打造成闽东片区商业新地标，城市综合体总面积达45万平方米。项目定位为全客层生活休闲广场，业态丰富，品牌齐全，打造集“游乐+零售+体验”于一体的商业中心，项目涵盖了生活、购物、餐饮、休闲、文化娱乐等全方位城市生活业态。
东百运动生活城，租赁建筑面积 7.8万平方米，致力于打造成福建首席都市团建俱乐部，主打城市白领社交圈，提倡社区生活新消费主义，是一座融合商业与“生态链”模式的主题聚焦型商业综合体。
东百利桥古街，已开业建筑面积 8.01万平方米，致力于打造历史文化古街与商业、旅游结合的文商旅综合体，该项目于2022年12月25日开街，后续将根据项目整体建设及运营计划，扩大项目经营规模。
为促进全渠道发展，推动线年东百商业各门店陆续上线云商城，在线服务顾客和销售商品，进行线上线下的联动营销和即时服务；同时，通过微信社群、直播、短视频等社交媒体增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。通过线上流量入口的打造，不仅可以第一时间触达顾客，让顾客体验在线服务、购物、送货到家或到店自提等多种服务场景，而且还能实现线上到线下、线下到线上的跨渠道营销，为顾客提供更优服务体验、更便捷的购物体验。公司坚持以满足会员服务为核心，自主研发东百智惠服务中心，一个线上会员中心链接各门店，通过会员服务、会员活动、好货专区、个人中心和星直播五大板块服务内容，为会员数字化运营提供更加智慧、全面、领先的服务体验。
流设施和高标准的服务，采用以“投-建-招-退-管”的闭环运作模式及轻资产运营的思路，通过对各仓储物流项目的投资、开发、招商、退出和运营，滚动经营，实现资金闭环。2016年公司开始布局仓储物流业务，已先后通过招拍挂及股权并购等方式取得位于北京、天津、广东、浙江等地18宗地块，项目土地面积约202万平方米，建筑面积约180万平方米，具体情况如下：
注：公司已向美国黑石集团转让交割佛山乐平、天津宁河、成都新津及佛山芦苞项目80%股权，已向领展基金转让交割嘉兴王店、常熟经开南项目及常熟经开北100%股权。
发行人致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案；其次，通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；再次，东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。
发行人合作对象主要为大型电商、快递物流企业，以及国内外大型产业基金。目前，东百物流已与京东、SHEIN（希音）顺丰等大型电商、快递物流企业建立了长期合作伙伴关系。其中，福州华威项目一期已整体由中国邮政承租，福州华威项目二期主要由京东承租，北京亦庄项目已由国药集团、UPS等承租，嘉兴王店项目由百世物流、顺丰、阿里巴巴等承租。产业基金方面，发行人已经与全球最大上市投资管理公司美国黑石集团、亚洲市值最大的上市REITs中国香港领展基金完成多个项目合作。2018年公司与美国黑石集团达成战略合作，公司已有四个项目转让80%股权给黑石，保留20%股权，并为项目提供运营管理服务，收取运营管理费。2022年，公司首次与领展房产基金达成合作，转让3个仓储物流项目 100%股权给领展房产基金，并为项目提供运营管理服务，收取相关管理费，目前公司已完成嘉兴王店、常熟经开南及常熟经开北项目100%股权转让交割。
（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
公司商业零售的经营模式，主要包括联营、自营和租赁。2020年，公司联营模式下收入核算由总额法改为净额法。报告期内，联营模式、自营模式、租赁模式具体情况如下表所示：
供应商与公司签订合同，由供应商提供商品，在指定区域设立品牌专柜，由供应商按照公司整体要求负责柜台的设计、装修、装饰、布置、维修及维护，由供应商自聘营业员负责销售；公司向供应商提供品牌宣传、促销活动、人员培训等服务。在商品尚未售出的情况下，该商品仍属供应商所有，公司不承担该商品的跌价损失及其他风险。在商品售出后，发行人按照合同约定的比例确认联营收入，同时确认应付供应商货款。公司每月月末生成专柜结算单，与供应商进行结算。
公司联营销售的商品主要为珠宝、钟表眼镜、服饰、部分化妆品、鞋帽、箱包、家居用品、数码、小家用电器等。公司与顾客的结算方式为顾客采用现金、银行卡、消费卡、支付宝、微信等支付方式在收银台进行结算，公司与供应商的结算方式主要是通过支票、电汇、银行承兑汇票，当月货款按照合同约定的时点予以结算。
联营销售模式简单，公司与供应商约定年最低销售额和扣点，合同约定的比例较稳定，保证公司基本经营收益，经营风险较低，但是由于公司不承担经营风险，没有库存，没有物流，对商品的控制力弱，降低百货店的自营能力和服务能力。未来公司考虑在联营模式的基础上，根据市场情况，再辅以买断经营和自有品牌双轮驱动，逐渐提高自营比重和服务水平，增强供应链管理的核心优势，实现“价值链盈利”，创造出百货业可持续的盈利模式。
自营模式下，由公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，由公司自己负责商品的销售，承担商品所有权上的风险和收益。在自营模式下，供应商按门店提出的订单计划提供商品，门店在合同约定的账期内向供应商支付货款。
在自营模式中，按照不同商品的约定，从供货商获取大宗采购折扣价，并约定可有一定比例的退货换货率，以及因市场变化而发生的调价补偿，通过约定退换货率，公司可以有效降低风险从而提高利润，采购后的一切运作由公司完成。
公司自营模式经营的商品主要是一线化妆品、烟、酒等。采购结算方式为：公司根据商品库存量及销售情况决定进货量，采取货到付款，按月结算，或预付一定比例货款、验收到货一定期限内付清尾款方式相结合。付款方式采取电汇、银行转账、承兑方式支票。
租赁模式主要是购物中心、百货商场将部分区域的场地提供给租户自主经营，依据合同约定定期向商户收取租金、管理费和机具费等（一般按月结算）；目前发行人采用租赁模式涉及的项目主要是餐饮、部分零售、配套、主力店等。
公司商业零售业务的主要业务流程主要包括新店选址建设、招商采购、商品销售、市场营销及客户服务等五个方面，具体介绍如下：
新店选址建设主要包括选择适合开办新店的经营场所，并对经营场所按照标准进行装修改造。新店选址的前期市场调研及项目可行性论证由集团招商部、集团营运部负责。项目选址完成后，由公司工程项目所在子公司的物业部或东百集团研策拓展部、工程部填写《工程项目立项审批表》，陈述项目建设内容、项目建设工作计划、项目建设财务预算计划等内容，并报送集团成控部审核。公司全程监控店面整体建设及装修工作，确保建设及装修工程质量符合国家相关标准。
针对开设新店的工程项目，公司制定了《工程建设管理制度》、《工程建设合同管理办法》、《工程建设造价管理办法》、《工程建设招标管理办法》、《建设工程施工管理办法》等内控制度，公司业务类工程项目主要包括：各门店的改造扩建、门店装修以及新建门店等。公司工程筹建的立项审批、工程设计、工程招投标、工程建设、工程竣工均按照制度流程严格审批，以保证工程质量和资金的有效使用。
公司目前采用自营模式经营的商品主要为高端化妆品等。自营模式商品采购及销售流程如下图所示：
公司在自营模式下需要对商品进行采购。公司制定了《百货成本控制管理制度》、《集中采购管理制度》、《招商管理制度》、《合同管理制度》，按采购模式分门别类对采购行为进行了规范，明确采购业务中涉及的审批权限，加强对采购业务的监督与控制，防范采购过程中的差错和舞弊。公司与新供应商签订合同前，要求供应商提供详细的产品情况，包括产品质量、生产能力、价格、信用、交货、服务等双赢彩票，以此作为主要筛选依据。在产品质量合格证明等必要资料和相关证照齐全的情况下，经评审委员会综合评估通过后，加入《合格供应商名录》，签订采购合同。
在自营模式下，货款结算主要包括预付账款和账期付款两种情况。预付账款即根据合同约定，公司向供应商预定商品，并通过转账方式先行支付货款，供应商在收到货款后安排发货并开具发票，公司收到货并验收入库后办理预付账款结算。账期付款即为货到付款，根据合同约定供应商先将货物送到公司，验收合格入库。入库后，供应商向公司开具增值税专用发票。公司凭借供应商开具的发票，在约定账期内以支票、电汇等方式向供应商支付货款。不同商品采购的账期存在差异，账期为15-30天。
公司制定了《营销体系管理制度》、《团购管理制度》、《百货运营管理制度》，按销售模式分门别类对销售行为进行了规范，明确销售业务中涉及的审批权限，加强对销售业务的监督与控制，防范销售过程中的差错和舞弊。公司根据年度经营目标和对市场的预测，制定年度销售计划。公司团购营销主要包括实物团购与“团购卡”两种，公司设立营运中心大客户部负责门店的团购管理，工作职责包括：负责团购的内部管理，对各门店的团购专员进行相关培训等。公司商品销售业务流程如下：
①各柜面导购员，根据客户选中商品，使用公司提供的收银POS机具，完成交易买单；
②各柜面导购员每天下班前根据收银小票核对发货情况，将收银日报提交内台收银，由内台收银负责审核报表与款项，并同时与公司业务系统的销售数据进行核对；
③对于团购卡消费，由子公司收入会计每月通过业务系统根据团购卡的消费情况进行汇总，并经子公司财务经理审核后，由子公司收入会计编制团购卡异地消费金额确认函与其他子公司对账。
公司目前采用联营模式经营的商品主要为国际名品、黄金珠宝、服装鞋帽、数码等商品类别。联营模式商品采购及销售流程如下图所示：
公司目前采用租赁模式经营的主要为零售、餐饮、娱乐休闲等类别。租赁模式商品采购及销售流程如下图所示：
公司市场营销的目标是向消费者宣传公司的品牌形象和商品定位，提升顾客认知度，加强会员顾客对公司的忠诚度。
公司的市场营销工作由集团营销营运部负责，各子公司拥有日常营销活动的策划权限。集团营销营运部根据公司年度营销计划及社会消费热点，开展市场调查与分析，制定策划促销活动方案，并开展宣传。
公司商场的促销计划分为年度促销计划和季度促销计划，促销方式主要包括“满减、满返、满赠”（即顾客消费达规定数额后即可享受“减价、返还、赠品”等优惠）和打折。
各子公司总经理、子公司营销经理与营销管理中心根据季度商场促销计划编制具体年度、季度、月度促销方案。具体促销计划经子公司总经理、集团营销营运部负责人及分管副总审核后执行。
公司重视发展会员客户，针对不同会员的消费特性制定针对性的营销活动，通过提供一系列增值服务，加强对会员客户的维护。公司会定期针对会员开展专属促销活动，包括与商家合作，结合百货商场特点为会员提供专业、新颖的沙龙活动，让会员在轻松的氛围中掌握消费知识、了解时尚资讯、品鉴新款商品，感受公司对会员全方位的关怀，增加与会员间的互动；公司会员专享的品牌特卖、打折促销等活动等。
此外，公司会员持会员卡在公司各门店消费产生的积分，可以参与会员卡发卡门店的指定礼品换购。
客户服务是提升百货零售企业品牌价值和信誉度的关键环节，公司不断改进客户服务体系，创造了“以顾客为中心”的服务理念，积极鼓励各级职工增强岗位技能，以高度负责的精神，及时、准确地了解顾客需求，努力为顾客提供优质服务。
“以顾客为中心”，即以提供“一流商品、一流服务、一流环境、一流管理”的服务为主旨，力求为顾客营造温馨、和谐、惬意的购物氛围，并推出了针对普通顾客和会员的系列服务标准。
为准确了解顾客的消费动向、服务需求、购物满意度情况，公司定期开展顾客满意度调查，经过统计、分析提出参考建议，协助业务部门提升服务品质。
公司在处理顾客投诉时，坚持“倾听顾客意见、尊重顾客要求”的原则，以《消费者权益保护法》为依据，本着尊重《消费者权益保护法》，合理解决和受理各类争议投诉，客户的满意度高。
公司通过先进的信息技术管理系统，实现了对会员的分类管理，能够有针对性地对各类会员提供不同的服务。目前，公司以普卡作为申办普通会员的基础卡，在达到一定消费金额的情况下，可升级为金卡、金钻卡，享有更高的购物优惠。
东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、招商、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。项目投资开发并招商后，部分项目由公司持有运营，部分项目转让给不动产基金并保持持续资产管理。东百物流招商对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业，合作伙伴为行业内知名不动产基金。具体业务循环模式如下：
公司仓储物流服务主要是对仓储物流设施的开发和运营，提供标准化的物流设施和高标准的服务，采用以“投-建-招-退-管”的闭环运作模式及轻资产运营的思路，通过对各仓储物流项目的投资、开发、招商、退出和运营，滚动经营，实现资金闭环。
选址：公司仓储物流选址区域主要包括粤港澳、京津冀、长三角及中西部枢纽型节点城市，通过招拍挂及股权并购等形式进行拿地。未来拟引入开发基金，加速项目进程，节约滚动资金。
设计：公司在拿地阶段即由工程设计部介入进行项目初步设计，并在土地摘牌后完善项目设计。项目设计阶段，在能够满足高标仓的标准下，公司会结合客户的特定需求，提供灵活度高的定制化设计。
建设：项目建设阶段，公司会采用招投标流程，与一些行业经验丰富、历史合作稳定的总包、分包商合作，完成项目建设及安装。
招商：公司自建及运营的仓储项目通过精准化招商引入客户，承租方包括京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商或快递物流企业。
退出：项目经过开发、招商及一段时间稳定运营后，部分项目通过转让给仓储物流核心基金或上市REITs实现退出。
资产管理：公司向运营的项目提供持续的资产管理服务，日常管理主要包括安全、环境、工程维护和内外部关系维护等，向客户收取稳定的管理服务费。
2022年度 1 中国邮政集团公司福建省福州邮区中心分公司 1,484.85 仓储租赁 0.89%
2021年度 1 中国邮政集团公司福建省福州邮区中心分公司 1,541.60 仓储租赁 0.81%
2020年度 1 中国邮政集团公司福建省福州邮区中心分公司 1,275.28 仓储租赁 0.70%
2 福州嘉瑞兴商业管理有限责任公司 1,212.28 仓储租赁 0.66%
报告期内，公司不存在对单一客户严重依赖的情况。上述前五名客户中，除天津兴建供应链管理有限公司系发行人关联方外，不存在发行人主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东持有权益的情况。
5 路威酩轩香水化妆品（上海）有限公司 6,939.87 化妆品 3.75%
报告期内，公司不存在对单一供应商严重依赖的情况。上述前五名供应商中，除福建鑫陆建设集团有限公司系发行人关联方外，不存在发行人主要关联方或持有发行人5%以上股份的股东持有权益的情况。
公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，并通过全面数字化转型、多业态及轻资产商业发展模式的探索、积极推动主题基金的建立，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
东百商业将以数字化营销和数据化运营为着力点，不断创新经营模式，精准洞察调改焕新，为商业价值最大化赋能。通过多业态不断调整，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值，以福州和兰州作为两大战略中心，大力拓展轻资产运营项目，规模能效双重提升。推动智慧零售向智惠服务升级，通过数字化会员运维和多元创新策略，形成线上线下生态圈，打造领先行业的会员服务体系。同时，聚焦内容端提升，通过与外部平台公司共同探索异业合作，保持商业活力，开拓创新业务发展机会。
东百物流将紧紧围绕“规模化”、“强效益”两大主题持续发展，重点聚焦国内物流核心区域，通过产业基金、资管平台推动物流业务规模化发展，努力成为以粤港澳大湾区、京津冀、长三角及中西部枢纽型节点城市为基础，以华中、西南、西北重要节点城市为支撑，以新兴仓储物流城市为补充的现代化物流资产运营商；同时，以项目工程建设和运营效率的提升持续优化经营效益，并对关联性产业链进行投资、加快与客户联动，提供一体化的业务服务。
发行人主要固定资产包括：房屋及建筑物、机器设备、电子设备等。截至2022年末，发行人固定资产情况如下：
序号 权属证书 权利人 坐落 用途 共有宗地/土地使用权面积（m2） 建筑面积（m2） 他项权利
7 榕房权证R字第0222624号、榕国用（2002）字第61601号 东百集团 鼓楼区八一七北路88号百华大厦地下一层和地面第五层 商业 441.10 8,552.80 抵押
8 榕房权证R字第0411000号、榕仓国用（2011）第0023415562号 东百集团 仓山区建新镇状元路状元山庄文英花园状元阁A#、B#楼连体01店面 商业 63.70 233.57 无
9 榕房权证R字第0411397号、榕仓国用（2011）第0023415563号 东百集团 仓山区建新镇状元路状元山庄文英花园状元阁A#、B#楼连体02店面 商业 63.60 233.32 无
10 榕房权证R字第1420719号、榕鼓国用（2014）第号 东百集团 鼓楼区南街街道杨桥中路学园路41号东百宿舍3#401单元,1层24附属间 住宅用地/住宅 8.90 67.76 无
11 榕房权证R字第1420721号、榕鼓国用（2014）第号 东百集团 鼓楼区南街街道杨桥中路学园路41号东百宿舍3#303单元,1层39附属间 住宅用地/住宅 9.10 69.26 无
12 榕房权证R字第1420434号、榕鼓国用（2014）第号 东百集团 鼓楼区南街街道杨桥中路学园路41号东百宿舍3#605单元,1层11附属间 住宅用地/住宅 9.00 68.76 无
13 榕房权证R字第1420435号、榕鼓国用（2014）第号 东百集团 鼓楼区南街街道杨桥中路学园路41号东百宿舍3#301单元,1层37附属间 住宅用地/住宅 9.40 71.25 无
14 榕房权证R字第0419162号、榕鼓国（2004）第119083号 中侨地产 鼓楼区鼓西街道杨桥东路8号利嘉大广场1#，2#楼连体部分1层商场1 商业 160.70 2,916.85 抵押
15 榕房权证R字第0419854号、榕鼓国（2004）第119072号 中侨地产 鼓楼区鼓西街道杨桥东路8号利嘉大广场1#，2#楼连体部分二层商场1 商业 205.90 3,736.84 抵押
16 榕房权证R字第0419855号、榕鼓国（2004）第119079号 中侨地产 鼓楼区鼓西街道杨桥东路8号利嘉大广场1#，2#楼连体部分6层（娱乐） 商业 211.60 3,839.81 抵押
18 榕房权证R字第0420135号、榕鼓国（2004）第119073号 中侨地产 鼓楼区鼓西街道杨桥东路8号利嘉大广场1#，2#楼连体部分三层商场1 商业 205.90 3,736.84 抵押
19 榕房权证R字第0420136号、榕国用（2004）字第119080号 中侨地产 鼓楼区鼓西街道杨桥东路8号利嘉大广场1#，2#楼连体部分5层（餐饮） 商业 211.00 3,828.37 抵押
20 榕房权证R字第1426493号、榕鼓国用（2014）第号 百华地产 鼓楼区八一七北路88号百华大厦地下三层库房1、库房2、库房4、库房5、库房6（百华大厦） 库房 130.00 2,520.25 抵押
21 榕房权证R字第1427020号、榕鼓国用（2014）第号 百华地产 鼓楼区八一七北路88号百华大厦15层13 综合楼/其他 2.70 51.40 抵押
22 闽（2021）福州市不动产权第9132961号 百华地产 鼓楼区南街街道八一七北路88号百华大厦15层04室（原坐落：鼓楼区八一七北路88号百华大厦1504单元） 综合楼/办公 4,063.20 170.23 抵押
23 闽（2021）福州市不动产权第9133490号 百华地产 鼓楼区南街街道八一七北路88号百华大厦15层05室（原坐落：鼓楼区八一七北路88号百华大厦1505单元） 综合楼/办公 4,063.20 161.68 抵押
24 闽（2021）福州市不动产权第9133280号 百华地产 鼓楼区南街街道八一七北路88号百华大厦15层06室（原坐落：鼓楼区八一七北路88号百华大厦1506单元） 综合楼/办公 4,063.20 38.03 抵押
25 闽（2021）福州市不动产权第9133491号 百华地产 鼓楼区南街街道八一七北路88号百华大厦15层19室（原坐落：鼓楼区八一七北路88号百华大厦1519单元） 综合楼/办公 4,063.20 107.58 抵押
26 闽（2021）福州市不动产权第9133281号 百华地产 鼓楼区南街街道八一七北路88号百华大厦15层20室（原坐落：鼓楼区 八一七北路88号百华大厦1520单元） 综合楼/办公 4,063.20 139.09 抵押
35 榕房权证R字第1426935号、榕鼓国用（2014）第号 百华地产 鼓楼区八一七北路88号百华大厦25层01 综合楼/其他 26.20 508.42 抵押
37 榕房权证FZ字第15054201号、榕鼓国用（2016）第 东百物业 鼓楼区八一七北路88号百华大厦12层03 商务金融用地/办公 7.50 144.47 无
59 闽（2020）福州市不动产权第9050942号 东百集团 鼓楼区八一七北路88号百华大厦（东百集团东街店）B楼 商服用地-零售商业用地（商业、办公）/商业 3,768.28 26,661.69 抵押
60 榕房权证R字第1426489号、榕鼓国用（2014）第号 百华地产 鼓楼区南街街道八一七北路88号百华大厦8层01、8层03、8层02、8层办公 综合楼 136.00 2,636.55 抵押
62 榕房权证R字第1426932号、榕鼓国用（2014）第号 百华地产 鼓楼区八一七北路88号百华大厦12层01室等 综合楼 63.80 1,237.74 抵押
截至报告期末，发行人已取得产权证书的投资性房地产共 329。双赢彩票
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